Z prac komisji senackich

Rola banków w finansowaniu rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz rozwiązania prawne dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego – to temat posiedzenia Komisji Budżetu i Finansów Publicznych. Podczas obrad zsytuacją na rynku kredytów hipotecznych w latach 2002–2012 zapoznał senatorów prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz. Przedstawił m.in. szczegółową informację dotyczącą liczby czynnych i nowych umów kredytowych i ich średniej wartości, stanu zadłużenia, struktury walutowej kredytów mieszkaniowych, celu kredytowania i wartości nowych umów w programie „Rodzina na Swoim”, liczby i wartości udzielonych kredytów preferencyjnych, a także średniej ceny transakcyjnej 1 m²mieszkania. Prezes Krzysztof Pietraszkiewicz poruszył także kwestie związane z możliwością polepszenia sytuacji finansowej i zwiększenia budżetów osób starszych poprzez wykorzystanie posiadanych przez nie nieruchomości. Omówił m.in. różnice między odwróconym kredytem hipotecznym a odwróconą hipoteką – umową o dożywocie i rentą dożywotnią. Odwrócony kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, jego spłata odroczona jest do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości. W wypadku umowy o dożywocie i renty dożywotniej przeniesienie prawa do nieruchomości następuje od początku jej obowiązywania. Omawiane rozwiązania nie przewidują zabezpieczenia interesów spadkobierców. Mając na uwadze ochronę osób starszych, prezes Związku Banków Polskich wskazał na ewentualne problemy, które mogą wynikać z dotychczasowej praktyki w funkcjonowaniu instytucji oferujących tego rodzaju produkty. Przytoczył także wyniki badań przeprowadzonych na Uniwersytecie Jagiellońskim w 2011 r., ukazujących oczekiwania osób starszych co do odwróconego kredytu hipotecznego. Przedstawił także uwagi sektora bankowego na temat odwróconego kredytu hipotecznego. Jako jedno z rozwiązań służących kształtowaniu długoterminowej skłonności obywateli do oszczędzania na cele mieszkaniowe wskazał przykład kas budowlano-oszczędnościowych. Jak stwierdził Krzysztof Pietraszkiewicz, w opinii środowiska bankowego na rozwój rynku hipotecznego pozytywny wpływ może mieć kształtowanie skłonności obywateli do długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, zapewnienie bankom dostępu do źródeł długoterminowego refinansowania portfeli wierzytelności hipotecznych, wprowadzenie ustawowych przepisów dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego i uregulowanie innych produktów dla seniorów w celu zapewnienia bezpieczeństwa transakcji.

Do zagadnień poruszonych przez prezesa Związku Banków Polskich odniósł się zastępca przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego Wojciech Kwaśniak. Jak podkreślił, finansowanie przez banki rynku nieruchomości w Polsce jest kluczowe nie tylko dla rynku nieruchomości, lecz także dla możliwości jego kredytowania przez banki, a także dla postrzegania banków przez kredytobiorców. W latach 2004–2012 zanotowano wzrost wysokości finansowania rynku nieruchomości przez sektor bankowy z 4% do 21% PKB. Jednocześnie udział tego finansowania w aktywach banku kształtuje się na poziomie około 24%, co, zdaniem przedstawiciela Komisji Nadzoru Finansowego, pokazuje, że banki osiągnęły krytyczny poziom koncentracji w zakresie udziału tego finansowania zarówno w swoim portfelu kredytowym, jak i co do kształtu finansowania tej działalności w przyszłości. Wojciech Kwaśniak podkreślił znaczenie tej sytuacji w kontekście uwarunkowań zewnętrznych na rynkach finansowych, także w obszarze unijnym, gdzie mamy do czynienia z przeobrażeniami modelu biznesowego prowadzenia działalności na rynku bankowym, w tym również podejścia regulacyjnego. Jak zaznaczył, zachodzące przemiany wywierają wpływ na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych przez banki. W swoim wystąpieniu poruszył także kwestie związane z sytuacją gospodarstw domowych jako potencjalnych kredytobiorców, przede wszystkim w kontekście ich zdolności kredytowej i poziomu uzyskiwanych dochodów. Podsumowując, poinformował, że Komisja Nadzoru Finansowego kończy prace nad przygotowaniem propozycji kierunkowych założeń dotyczących uelastyczniania dotychczasowych rozwiązań w kwestii rekomendacji S i powiązanej z nią rekomendacji T, a także nad propozycjami międzyresortowych zespołów roboczych ds. rozwoju rynków bankowych instrumentów dłużnych. Wojciech Kwaśniak odniósł się także do kwestii dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego i renty związanej z dożywotnim świadczeniem. Za potrzebne uznał ustawowe uregulowanie kwestii związanych z odwróconym kredytem hipotecznym. Podkreślił, że renta dożywotniego świadczenia powinna być zawierana na podstawie zasad precyzyjnie określonych przez instytucje ubezpieczeniowe podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego i wymogom ostrożnościowym, zajmujących się profesjonalnie szacowaniem ryzyka długowieczności i płynności, a nie przez instytucje, których kapitał własny jest często na poziomie ceny przeciętnego mieszkania.

Stanowisko Ministerstwa Finansów przedstawił dyrektor Departamentu Rozwoju Rynku Finansowego w tym resorcie Piotr Piłat. Jak poinformował, resort pracuje nad wprowadzeniem rozwiązań dotyczących usprawnienia funkcjonowania mechanizmów subpartycypacji polegających na tym, że część kredytów pozostanie w bilansie banku, a pozostała część zostanie uwolniona i wytransferowana na zewnątrz w celu pozyskania dodatkowych źródeł finansowania działalności bankowej. Odnosząc się do kwestii dotyczących odwróconej hipoteki, dyrektor wyjaśnił, że projekt ustawy przygotowany przez resorty finansów i sprawiedliwości został skierowany do konsultacji społecznych. Zdaniem Piotra Piłata, propozycja umożliwiająca bankom podejmowanie działań w zakresie odwróconego kredytu hipotecznego była bardzo korzystna dla adresata. Miał być to kredyt świadczony przez instytucje podlegające nadzorowi, dysponujące odpowiednim kapitałem i cieszące się zaufaniem publicznym. Dyrektor omówił także stan prac legislacyjnych zmierzających do ustawowego uregulowania kwestii odwróconego kredytu hipotecznego.

Jak przypomniał dyrektor Departamentu Doskonalenia Regulacji Gospodarczych w Ministerstwie Gospodarki Jacek Bartmiński, w styczniu 2012 r. Rada Ministrów zaleciła ministrowi gospodarki przygotowanie uzupełnienia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, przygotowanego przez ministra finansów. Mówił także o rozbieżnościach w kwestii podmiotów sprawujących nadzór nad świadczeniodawcami, form tego nadzoru i wymogów kapitałowych, które muszą spełniać świadczeniodawcy. Jak ocenił, uzgodnienia znajdują się już w ostatniej fazie, a projekt został opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji.

Dyrektor Departamentu Polityki Konsumenckiej w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów Monika Stec-Nowak podała przykłady działań podejmowanych przez urząd wobec podmiotów oferujących rentę dożywotnią, polegających m.in. na badaniu reklam czy nieprawidłowości przy sporządzaniu umów. Wskazała m.in. na reklamę Funduszu Hipotecznego DOM, sugerującą, że produkt jest oferowany przez instytucję państwową podlegającą nadzorowi. Jak stwierdziła, nieprawidłowości w umowach w istotny sposób wskazują na nierównoprawność między konsumentem a oferentem. W opinii Moniki Stec-Nowak, zarówno odwrócony kredyt hipoteczny, jak i odwrócona hipoteka powinny być uregulowane ustawowo.

Zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Stanisław Kudroń podkreślił, że ze względu na jego zakończenie w ostatnich miesiącach 2012 r. wzrosła liczba kredytów udzielonych w ramach programu „Rodzina na Swoim”. Bank Gospodarstwa Krajowego wspólnie z resortem budownictwa szacują, że kredyty te będą jeszcze wypłacane na podstawie złożonych wniosków nawet do końca I półrocza 2013 r. Poinformował ponadto, że trwają prace nad projektem ustawy o pomocy państwa w nabywaniu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych. Przypomniał także, że zgodnie z poprawką Senatu do nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania rząd został zobowiązany do przedstawienia informacji do końca I kwartału 2013 r., dotyczącej zarówno realizacji programu już zakończonego, jak i zamierzeń rządu w tym zakresie.

W trakcie dyskusji senator Janusz Sepioł zaproponował poświęcenie odrębnego posiedzenia polityce mieszkaniowej, a jeśli zajdzie taka potrzeba zorganizowania spotkania w sprawie hipoteki odwróconej. Zdaniem senatora Henryka Ciocha, zasady udzielania kredytów mieszkaniowych stanowią jeden z podstawowych elementów polityki państwa. Dlatego należy rozważyć możliwość przywrócenia udzielania kredytów hipotecznych przez spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, pozbawione tej możliwości przez Trybunał Konstytucyjny, a dysponujące wolnymi środkami. Odnosząc się do problematyki odwróconej hipoteki, stwierdził, że w obecnym stanie prawnym część osób starszych, które w wyniku zawartych umów przeniosły prawo własności do lokalu, jest zagrożona eksmisją. Dlatego optymalnym rozwiązaniem wydaje się być prowadzenie tego typu działalności przez firmy ubezpieczeniowe w ramach tzw. trzeciego filara.