Zapis stenograficzny

– wspólne posiedzenie Komisji Infrastruktury (36.),

oraz Komisji Budżetu i Finansów Publicznych (63.)

w dniu 11 maja 2021 r.

Porządek obrad:

1. Rozpatrzenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk senacki nr 386, druki sejmowe nr 985, 1066 i 1066-A).

(Początek posiedzenia w dniu 11 maja o godzinie 12 minut 01)

(Posiedzeniu przewodniczy przewodniczący Komisji Budżetu i Finansów Publicznych Kazimierz Kleina)

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Otwieram wspólne posiedzenie Komisji Budżetu i Finansów Publicznych oraz Komisji Infrastruktury.

W imieniu swoim i kolegi, pana przewodniczącego, proponuję, aby porządek dzisiejszego naszego posiedzenia obejmował rozpatrzenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – druk senacki nr 386.

Czy są uwagi do porządku posiedzenia? Nie ma.

Witam bardzo serdecznie wszystkich obecnych senatorów, posłów, gości, którzy dotarli na nasze posiedzenie, przedstawicieli rządu, którzy będą przybliżali nam tę ustawę.

Proszę państwa, to nasze posiedzenie ma charakter hybrydowy, to znaczy, że część senatorów pracuje tu, na miejscu – wydaje mi się, że nawet większość senatorów jest właśnie na sali – a część senatorów pracuje zdalnie. Wszystkich ich witamy i prosimy o wsparcie i działanie podczas naszego posiedzenia.

Czy wszystkie osoby, które chciały uczestniczyć zdalnie – senatorowie, ale i goście – zarejestrowały się na naszym posiedzeniu i mogą w nim uczestniczyć?

Każdy z państwa – mówię także o osobach pracujących zdalnie – ma możliwość wypowiadania się, a senatorowie zgłaszania poprawek. I będziemy działali, funkcjonowali zgodnie z tymi zasadami, które już członkom Komisji Budżetu i Finansów Publicznych oraz Komisji Infrastruktury, wszystkim senatorom, są znane. A więc tutaj w sposobie procedowania nie będzie żadnych zmian.

I moje pytanie przed rozpoczęciem pracy jest takie: czy obecnie na posiedzeniu – tu, na sali, ale także zdalnie – są osoby, które prowadzą działalność lobbingową w rozumieniu prawa? Nie ma.

Punkt 1. porządku obrad: rozpatrzenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk senacki nr 386, druki sejmowe nr 985, 1066 i 1066-A)

W takim razie przystępujemy do rozpatrzenia ustawy.

W imieniu rządu informację przedstawi prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, pan Tomasz Chróstny, który reprezentuje stronę rządową w sprawie tej ustawy.

Rozumiem, że pan prezes będzie ją krótko prezentował. Tak?

(Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny: Tak jest.)

To bardzo proszę. Prosimy o prezentację tej ustawy.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:

Dzień dobry państwu.

Wysoka Komisjo!

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym to jest ważna zmiana z punktu widzenia ochrony najważniejszej transakcji, jaka w życiu spotyka większość Polaków, a zatem zakupu domu bądź mieszkania na rynku pierwotnym, w przypadku gdy to przedsięwzięcie jest realizowane w oparciu o środki pozyskane bezpośrednio od nabywców. To ważna zmiana. Mówimy o kompleksowym wzmocnieniu słabszej strony kontraktów, jaką bez wątpienia jest konsument w starciu z deweloperem, który jest podmiotem profesjonalnym, jest podmiotem wyspecjalizowanym, mającym szeroką wiedzę i doświadczenie na rynku. I mówimy tutaj o zmianach, które dotyczą tego wzmocnienia już od początkowego etapu wkraczania w tę relację, a zatem od podpisania umowy rezerwacyjnej, bo wyraźnie wskazujemy, że wartość opłaty z tytułu rezerwacji nie może przekroczyć jednego punktu procentowego wartości mieszkania, ale też mówimy, w jaki sposób ta opłata jest rozliczana, czyli kiedy ona jest zwracana, kiedy deweloper ją zachowuje, a kiedy ma obowiązek zwrócić ją w podwójnej wysokości.

Mówimy też o niezwykle ważnych kwestiach dotyczących wad, które mogą występować przy odbiorze nieruchomości. I jest cała osobna procedura prawna dla wady nieistotnej, jeśli jest możliwość naprawienia tej wady przez dewelopera, ale w sytuacji, gdy po 3 próbach ta naprawa by nie wystąpiła, wówczas jest możliwość przeprowadzenia wykonania zastępczego. Poza tym jest też ochrona nabywcy w przypadku, gdy mamy wadę istotną, której deweloper nie chciałby naprawić, usunąć, pomimo jej wcześniejszego uznania. I tutaj ta ochrona będzie również obejmowała środki, które konsument będzie mógł odzyskać w ramach funkcjonowania tego nowego instrumentu, jakim jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Konsument będzie mógł odzyskać pieniądze i kupić inny lokal na rynku. Chodzi o to, żeby rzeczywiście spełnić te podstawowe funkcje mieszkaniowe, które towarzyszą temu niezwykle ważnemu przedsięwzięciu.

Mamy szereg innych praw, w tym mamy m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – już nie tylko na wypadek upadłości deweloperów, ale także w sytuacji, gdyby doszło do upadłości banków. A proszę zauważyć, że nawet w ostatnim czasie tego typu sytuacje – czy to upadłości, czy resolution, gdy są banki spółdzielcze – w Sanoku i w Przemkowie występowały. I tam, gdzie te środki do zabezpieczenia nie tylko oszczędności, ale też właśnie rachunków mieszkaniowych byłyby niewystarczające – powyżej gwarancji zapewnianych przez DFG, powyżej 100 tysięcy euro – również ta gwarancja ze strony DFG będzie zapewniona. Także w przypadku występowania wad istotnych będą uruchamiane te środki z DFG oraz w sytuacji, gdy budowa zostanie wstrzymana z różnych powodów – to może wynikać ze zmian prawnych, to może wynikać z zakwestionowania np. kwestii środowiskowych. Jeżeli ta budowa stanęłaby na okres dłuższy niż 120 dni, to wówczas konsument będzie mógł nie czekać na to, aż deweloper dokończy przedsięwzięcie, tylko odzyskać środki z DFG i w oparciu o nie zakupić lokal na wolnym rynku.

Jest również doprecyzowanie czy usunięcie pewnych luk, które dotychczas były w systemie, a które wielu deweloperom umożliwiały nieprowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych. A przypomnę, że rachunki te również są mechanizmem gwarantowania tych środków, które wpłacają nabywcy i w oparciu o które deweloperzy realizują przedsięwzięcie inwestycyjne.

Wokół projektu oczywiście toczyła się wieloletnia dyskusja. To nie jest projekt, który powstał na kolanie, to jest projekt, który był wypracowywany praktycznie, jak tak spojrzymy, prawie przez dekadę i był również efektem dialogu z branżą. Nawet ostatni rok to też był jeszcze czas dialogu – najpierw bilateralnych rozmów z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, następnie włączył się w to również resort odpowiedzialny za budownictwo, szukając właśnie tych optymalnych rozwiązań. Chodziło o to, żeby z jednej strony nie utrudniać prowadzenia działalności przedsiębiorcom, ale z drugiej strony zrealizować podstawową funkcję, to ratio legis tych przepisów, a zatem wzmocnić stronę słabszą kontraktów, czyli kupujących.

I na zakończenie chciałbym tylko zwrócić uwagę, że ta zmiana prawna dotyczy sytuacji, gdy deweloper realizuje przedsięwzięcie inwestycyjne w oparciu o środki pozyskane od nabywców. Nie mówimy o sytuacji, gdy deweloper działa na własne ryzyko, gdy inwestuje swój kapitał i gdy odpowiada przed akcjonariuszami czy przed bankiem, a realizuje to ze środków obcych. Przede wszystkim mówimy o sytuacji, gdy deweloper prowadzi działalność i obarcza ryzykiem środki zgromadzone przez nabywców. To jest bardzo ważne rozróżnienie. Dlatego właśnie stoimy na stanowisku, że ta ochrona kupującego, ochrona nabywcy, ochrona konsumenta musi iść dużo dalej, zwłaszcza ze względu na to, że, proszę państwa, jest to rynek, w którym praktycznie mamy dekadę wzrostów, ale jest to rynek niezwykle cykliczny. Musimy również brać odpowiedzialność za to, że prędzej czy później nastąpi zmiana cyklu koniunkturalnego. I m.in. dlatego te środki konsumentów powinny być w sposób szczególny zabezpieczone. Bardzo państwu dziękuję.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dziękuję bardzo panu prezesowi.

Pani jeszcze chciałaby uzupełnić, tak?

(Wypowiedź poza mikrofonem)

(Głos z sali: Myślę, że może później, jak…)

Dobrze.

W takim razie bardzo proszę teraz przedstawiciela Biura Legislacyjnego, panią mecenas. A, jest pani tutaj.

Proszę bardzo, Pani Mecenas.

Główny Legislator w Biurze Legislacyjnym w Kancelarii Senatu Aldona Figura:

Dziękuję bardzo.

Panie Przewodniczący! Szanowni Państwo!

Biuro Legislacyjne w swojej opinii przedstawiło 4 uwagi.

Pierwsza uwaga dotyczy art. 17. Zgodnie z art. 17 bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środków pieniężnych deweloperowi. Szczegółowy zakres tej kontroli został określony w ust. 4. Jednocześnie zgodnie z ust. 9 bank może dokonać kontroli w zakresie innym niż określony w ust. 4.

Wydaje się, że takie sformułowanie może oznaczać zakres węższy lub szerszy, a jeśli wziąć pod uwagę treść przepisu, najprawdopodobniej chodzi o zakres szerszy. Zatem proponujemy tak sformułować przepis, żeby nie budził żadnych wątpliwości i jednoznacznie wskazywał na zakres kontroli. I stąd poprawka, w której proponujemy zastąpić w art. 17 w ust. 9 wyraz „innym” wyrazem „szerszym”.

Druga uwaga dotyczy art. 40 ust. 19. Jak wynika z tego przepisu, regulacje dotycząca procedury reklamacji wad stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego znajdą zastosowanie w odniesieniu do wad, które zostały stwierdzone po dokonanym odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ale przed przeniesieniem prawa własności. Odpowiednie zastosowanie znajdą regulacje zawarte w art. 40 ust. 4–8 ustawy. Jednocześnie ustawodawca zdecydował się doprecyzować, że termin na usunięcie wady ma być liczony od dnia zgłoszenia wady.

Wydaje się, że jeżeli regulacja ma być kompletna, to należy taką samą zasadę zastosować do terminu na wyrażenie stanowiska przez dewelopera. I proponujemy poprawkę zmierzającą do tego, że bieg terminów określonych w przepisach, które będą stosowane odpowiednio, rozpocznie się od dnia zgłoszenia wady. Na tym ta poprawka polega.

Następna uwaga dotyczy przepisów karnych. Zdaniem Biura Legislacyjnego korekty wymaga brzmienie art. 57 ustawy w zakresie prawidłowego sformułowania sankcji za czyn określony w tym przepisie z uwagi na to, że już od 1997 r., czyli od momentu wejścia w życie kodeksu karnego, wykształcił się w Polsce zwyczaj, że w przepisach karnych dotyczących przestępstw zagrożonych karą grzywny używa się zwrotu „podlega grzywnie”, a w przepisach dotyczących wykroczeń zagrożonych karą grzywny używa się zwrotu „podlega karze grzywny”. Dodatkowo, zgodnie z zasadami techniki prawodawczej, jeżeli na podstawie sankcji karnej określonej w przepisie karnym nie da się ustalić, czy dany czyn zabroniony jest przestępstwem, czy wykroczeniem, na końcu przepisów karnych zamieszcza się przepis określający tryb orzekania.

W związku z tym, że w literaturze podnosi się również, że w przypadku czynu zagrożonego sankcją grzywny nie można wyłącznie na podstawie rodzaju sankcji przesądzić, czy czyn jest wykroczeniem, czy przestępstwem, jak również z uwagi na brak określenia górnej granicy sankcji – i to też nie pozwala stwierdzić przynależności czynu zabronionego do rodzaju zachowań – proponujemy, żeby w art. 57 wyrazy „podlega grzywnie” zastąpić wyrazami „podlega karze grzywny” oraz skreślić ust. 2, który powinien znaleźć się, zgodnie z zasadami techniki prawodawczej, w prawidłowo sformułowanym przepisie na końcu tego rozdziału, a następnie skreślić w art. 59 ust. 2, który określa tryb orzekania, bo zdaniem Biura Legislacyjnego z uwagi na wcześniejszą argumentację jest on po prostu zbędny. Te poprawki zostały zaproponowane w odpowiedniej kolejności w uwadze trzeciej.

I uwaga czwarta dotyczy art. 66. W tym artykule została wprowadzona w trakcie prac w Sejmie na etapie drugiego czytania nowelizacja ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Tak jak powiedziałam na wstępie, ta nowelizacja została wprowadzona poprawką w drugim czytaniu. I już nie kwestionując prawa do wprowadzenia takiej zmiany, uważamy, że jednak tryb jej wprowadzenia budzi wątpliwości konstytucyjne. Zakres poprawki Sejmu, podobnie jak zakres poprawki Senatu, wielokrotnie był omawiany przez Trybunał Konstytucyjny, który w wielu orzeczeniach, w tym w orzeczeniu K 37/03, K 53/07 czy K 31/12, wypowiadał się w tym zakresie. I tak: Trybunał Konstytucyjny podkreśla, że wymóg rozpatrywania projektów ustaw przez Sejm w 3 czytaniach oznacza konstytucyjny nakaz, by podstawowe treści, które mają się znaleźć w ustawie, przebyły pełną drogę procedury sejmowej, tak by nie zabrakło czasu i możliwości na przemyślenie przyjmowanych rozwiązań i zajęcie wobec nich stanowiska. W ocenie Trybunału Konstytucyjnego nakazowi temu sprzeciwia się takie stosowanie procedury poprawek, które pozwala na wprowadzenie do projektu nowych istotnych treści na ostatnich etapach procedury sejmowej. Podkreśla się również, że dotyczy to zwłaszcza poprawek zgłoszonych dopiero w drugim czytaniu. Trzeba mieć na względzie, że drugie czytanie jest ostatnim etapem procedury sejmowej, podczas którego można zgłaszać poprawki do projektu. Reasumując wywody Trybunału Konstytucyjnego w wydanych wyrokach, można to podsumować w ten sposób, że ustrojodawca w pełni świadomie na podstawie długo funkcjonującej praktyki parlamentarnej dążył do ograniczania – stopniowego wprawdzie, ale ograniczania – możliwości wnoszenia poprawek na kolejnych etapach procesu legislacyjnego. Ustawa musi być aktem spójnym, regulującym pewną dziedzinę życia, a nie aktem składającym się z oderwanych od siebie przepisów, bez żadnego związku merytorycznego. Taki dowolny związek z ustawą oznaczałby możliwość obejścia przepisów konstytucji dotyczących inicjatywy ustawodawczej i wymogu 3 czytań. Tu istotną okolicznością jest również fakt, że dla ram przedstawionej ustawy istnieje obowiązek określenia skutków finansowych jej wykonania oraz że dla oceny już samej poprawki i jej związku z projektem, będącym podstawą prac Sejmu, nie ma znaczenia tytuł ustawy, ale przedmiot jej regulacji, który jest oceniany, biorąc pod uwagę analizę samego tekstu projektu ustawy i uzasadnienia, które określa jej cel.

I zaproponowaliśmy poprawkę, która zmierza do skreślenia tej zmiany i jej konsekwencji. Dziękuję bardzo.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dziękuję bardzo.

Panie Prezesie, bardzo proszę o krótkie ustosunkowanie się do tych uwag Biura Legislacyjnego.

(Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny: Dziękuję bardzo. Panie Przewodniczący, Wysoka Komisjo, serdecznie proszę o zabranie głosu panią dyrektor Izę Szewczyk-Krzyżanowską. Dziękuję bardzo.)

Dyrektor Departamentu Ochrony Zbiorowych Interesów Konsumentów w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów Izabela Szewczyk-Krzyżanowska:

Dziękuję bardzo, Panie Prezesie.

Szanowna Komisjo!

Jeżeli chodzi o 3 pierwsze poprawki zaprezentowane przez panią legislator, to nasza opinia jest pozytywna, zaś jeżeli chodzi o uwagę czwartą, to tutaj chciałabym oddać głos panu dyrektorowi Tetzlaffowi z ministerstwa rozwoju, który jest odpowiedzialny za tę kwestię. Dziękuję.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Tylko jest tutaj ewentualnie pytanie o konstytucyjność tej poprawki. Tak? Merytorycznie. I to jest istotna dla nas kwestia.

(Dyrektor Departamentu Ochrony Zbiorowych Interesów Konsumentów w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów Izabela Szewczyk-Krzyżanowska: Jak najbardziej. Pan dyrektor jest zdalnie, więc myślę, że odpowie.)

Dobrze.

A, jest zdalnie, tak?

Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii Juliusz Tetzlaff:

Tak, tak. Dzień dobry.

Nie wiem, czy mnie słychać.

Dzień dobry. Juliusz Tetzlaff, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii.

Ta poprawka, faktycznie zgłoszona w drugim czytaniu, nie modyfikuje przepisów ustawy pierwotnej, przedstawionej w pierwszym czytaniu Sejmu. W naszej ocenie ona łączy się z celem ustawy i z celem regulacji tej ustawy w tym zakresie, że na mieszkalnictwo i na cały problem mieszkaniowy trzeba patrzeć w sposób złożony w zakresie polityki mieszkaniowej. Zarówno w ocenie skutków regulacji ustawy, jak i w debacie, która była prowadzona w Sejmie, oraz w debacie publicznej wskazywano, że wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i składka na ten fundusz mogą skutkować chociażby wzrostem cen mieszkań. Celem poprawki przyjętej przez Sejm w drugim czytaniu, tak w skrócie, jest umożliwienie budowy tanich mieszkań na wynajem w ramach rządowych programów mieszkaniowych. I tym samym te mieszkania – w takiej liczbie, w jakiej dzięki tej poprawce będziemy mogli zacząć budować chociażby w ciągu tego roku – w takich warunkach rynkowych powinny obniżyć z kolei ceny rynkowe mieszkań, czyli jakby w drugą stronę skierować ten ruch na rynku, powodując niwelowanie tego ryzyka wzrostu cen spowodowanego wejściem ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Stąd widzimy połączenie tych projektów.

Sama poprawka też w żaden sposób nie dotyczy…

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Panie Dyrektorze, ja myślę, że… Przepraszam, że panu przerwę. Co do merytorycznej, że tak powiem, zasadności tej poprawki to nikt z nas nad nią nie dyskutuje, a nawet się zgadza. Jest tylko element, na który zwróciła tu uwagę pani mecenas, czyli kwestia konstytucyjności momentu jej wprowadzenia. I prosiłbym, żeby pan się do tego odniósł, bo to jest przedmiotem naszych wątpliwości.

Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii Juliusz Tetzlaff:

To znaczy, ten związek, kwestionowany tutaj przez Biuro Legislacyjne, polega właśnie na tym braku związku z ustawą. Ten związek w naszej ocenie jest zapewniony przez to, że skutki finansowe przyjęcia tej głównej ustawy, tej ustawy…

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: Panie Dyrektorze, jeszcze raz chcę powiedzieć, że tego związku w zasadzie pani nie neguje, tylko mówi o momencie, w którym została zgłoszona ta poprawka.)

To znaczy, poprawkę zgłoszono w drugim czytaniu. I zgodnie z wykładnią Trybunału Konstytucyjnego i tych orzeczeń, które tu zostały przywołane, wskazywane było wielokrotnie, że im wcześniejszy jest etap prac legislacyjnych, tym zakres związku poprawki z projektem jest nieco luźniejszy. Im bardziej on musi być związany w Senacie… Im bardziej się, że tak powiem, cofamy, jeśli chodzi o proces parlamentarny, tym wspomniany związek może być mniejszy.

My wskazujemy, że ten związek jest. Z opinii Biura Legislacyjnego wynika, że go nie ma. To znaczy, tak wynika z tej opinii. Ale my wskazujemy, że ten związek istnieje i ta poprawka łączy się z projektem ustawy poprzez właśnie ten czynnik oddziaływania na niwelowanie negatywnych skutków tej ustawy, ustawy przyjętej w pierwszym czytaniu w Sejmie – o, tak to…

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dziękuję bardzo w takim razie.

Myślę, że już rozumiemy intencje przedstawiciela rządu w tej sprawie.

Zanim rozpoczniemy dyskusję nad tą ustawą, jest jeszcze prośba o bardzo krótkie wystąpienie pana posła, który w Sejmie był posłem sprawozdawcą tej ustawy.

W takim razie prośba, żeby pan króciutko opowiedział o niej, przedstawił jako sprawozdawca tej ustawy i jej prowadzący.

Poseł Jacek Tomczak:

Ja nie byłem sprawozdawcą, ale od 5 lat jestem członkiem Komisji Infrastruktury i brałem udział w pracach nad tą ustawą.

A powiem tak: odnośnie do przebiegu to praca przebiegła bardzo szybko. Szczerze mówiąc, strona społeczna zgłosiła szereg uwag i propozycji, ale praktycznie żadne z nich nie zostały uwzględnione.

I odnośnie do tej ideologii prokonsumenckiej, którą pan prezes przed chwilą przekazał, to powiem szczerze, że nam z prac komisji jednak wyszedł trochę inny obraz. Taki, że jest to jednak ustawa wybitnie antykonsumencka, a nie prokonsumencka. Konsumenci w Polsce nie wnioskowali o te przepisy. Trudno sobie wyobrazić, żeby jakikolwiek polski konsument wnioskował o to, żeby ceny mieszkań wzrosły w Polsce o ok. 4–5%. A tak policzył koszty tejże ustawy rynek. Ta ustawa… Nie ukrywajmy, UOKiK oczywiście nie policzył tych kosztów, tylko policzyli je przedsiębiorcy i konsumenci. To oni policzyli skutki oddziaływania przepisów tejże ustawy.

Ona w tej wersji, jeżeli miałaby przejść w takiej formie, jaka jest dzisiaj, niestety wyrządzi polskiemu rynkowi mieszkaniowemu więcej szkody niż pożytku.

Warto podkreślić jedną rzecz – że na tym rynku 98% mieszkań budują przedsiębiorcy, a państwo polskie ma wpływ zaledwie na 2% tego rynku. Oddziaływanie państwa polskiego w tym zakresie jest niewielkie, ale może być niestety za pośrednictwem tej ustawy bardzo szkodliwe

Głównym celem tej ustawy… Tak naprawdę o nią nie wnioskują konsumenci – bo jest antykonsumencka – i są jej przeciwni przedsiębiorcy. A więc pytanie: dla kogo powstały te przepisy?

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dobrze. Ale, proszę pana…

(Poseł Jacek Tomczak: Ja krótko…)

Ja myślę, że nas interesuje tylko, jeżeli już – bo ja zrozumiałem, że pan był sprawozdawcą – informacja o tym, jak postępowała praca w Sejmie. Przepraszam, że tak mówię, ale taka jest u nas praktyka. Tak że ewentualnie informacja o tym, jak pracowano nad tym…

(Poseł Jacek Tomczak: Dobrze.)

A kwestie ocenne to już są jakby wtórne, prawda? To już później inni będą mogli tę kwestię…

(Poseł Jacek Tomczak: Ale pozwoli pan senator, że tylko dokończę? Dwa zdania.)

Proszę bardzo, oczywiście.

Poseł Jacek Tomczak:

Dokończę. 2 zdania. Będę się skracać…

Głównym celem jest oczywiście powołanie funduszu, którego cel absolutnie jest polityczny. Tutaj pan dyrektor świetnie to spuentował, bo środki z tego funduszu nie będą służyły tak naprawdę wsparciu konsumentów, ale głównym ich celem będzie realizowanie programów politycznych przygotowanych przez rząd. Jak mniemam, budowa tanich mieszkań na wynajem wynika z porozumienia pomiędzy PiS i Lewicą. A w związku z tym bardzo sprytnie urząd wymyślił, że ze środków konsumentów ściągniętych z rynku…

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: Proszę pana… Ja przepraszam, Panie Pośle…)

…sfinansujemy…

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: Panie Pośle…)

…de facto programy polityczne rządu, niestety. I trzeba wiedzieć, że takie są konsekwencje tej ustawy. Dziękuję.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Panie Pośle, po prostu bardzo dziękuję panu za wypowiedź.

No, nie jest naszym celem procedowanie nad tym w ten sposób w tym momencie. Chodzi nam w tej chwili o debatę nad dokumentem, który mamy. To chcielibyśmy zrobić.

(Wypowiedź poza mikrofonem)

Panie Prezesie, no bo po prostu rozpoczniemy…

Proszę bardzo, ale króciutko…

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:

Panie Przewodniczący, bardzo dziękuję.

Dosłownie 30 sekund, jeżeli można…

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: Bardzo państwa proszę, żebyśmy się nie rozpraszali.)

Posłem sprawozdawcą była pani Anna Paluch. Pan poseł Tomczak brał udział w pracach podkomisji na każdym etapie, prezentując bardzo proprzedsiębiorcze stanowisko.

(Głos z sali: Głośniej!)

Ja tylko chciałbym zauważyć, jak ogromnym konsensusem politycznym ten projekt ustawy się cieszył w głosowaniu. Proszę zauważyć, że rzadko kiedy mamy przepisy, które mają tak szeroki konsensus polityczny. Bardzo dziękuję.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dziękuję bardzo.

Proszę państwa, zgłosił się pan Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dyrektor generalny, który chciałby zabrać głos w tym momencie.

Proszę bardzo.

Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki:

Dziękuję, Panie Przewodniczący.

Szanowni Państwo!

Tytułem wstępu chciałbym tylko zauważyć, że organizacje branżowe, przede wszystkim Polski Związek Firm Deweloperskich, nie są, wbrew takiemu przeświadczeniu medialnemu wywołanemu przez urząd, przeciwne samej regulacji. My bardzo mocno sprzeciwiamy się szczegółom tej regulacji, ale nie istocie rzeczy. Wiele z postulatów sami proponowaliśmy i popieramy.

Konsultacje, o których był uprzejmy powiedzieć prezes UOKiK, rzeczywiście trwały bardzo długo, ale, niestety, praktycznie wszystkie nasze poprawki, poza dosłownie kilkoma szczegółowymi, zostały odrzucone. Mówię o tych konsultacjach, które trwały w ostatnim okresie, już kiedy prezes Chróstny sprawował nadzór nad urzędem.

Przypomnę, że to właśnie branża, a przede wszystkim Polski Związek Firm Deweloperskich, od początku walczyła bardzo mocno o obniżenie obciążeń dla konsumentów. Przypomnę też, że UOKiK kilka lat temu wyszedł z propozycją, że należy wprowadzić obowiązkową składkę w wysokości 5%. Po naszym bardzo dużym sprzeciwie, walce medialnej i dyskusjach ograniczono to do 3%. Ponownie wytoczyliśmy działa medialne – przepraszam, że tak to określę – co doprowadziło do ograniczenia składki do 2%.

Dlaczego mówię o tych kosztach? Bo to są działania prokonsumenckie. My na tym ostatnim etapie sejmowym mieliśmy, że tak powiem, wstępnie uzgodnione z urzędem kilka postulatów, które naszym zdaniem nie wpływały na pogorszenie sytuacji nabywców, bo oni byliby zabezpieczeni w tej chwili w 100% poprzez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a które jednocześnie dotyczyły przepisów powodujących ogromne trudności dla branży deweloperskiej w funkcjonowaniu bądź też niepotrzebne obciążenia dla nabywców. Na przykład fakt, że dzisiaj przepisy przewidują, że w przypadku, gdyby klient chciał odstąpić od umowy, a deweloper chciałby mu to umożliwić, będzie musiał zapłacić drugi raz składkę od tego samego mieszkania. To powoduje, że właśnie skończyliśmy na polskim rynku z możliwością bezpłatnego odstąpienia od umów deweloperskich. To jest przepis ewidentnie antykonsumencki.

I my te kilka postulatów mieliśmy uzgodnione. Przyznaję, że poczuliśmy się ograni – mówiłem o tym również na posiedzeniach komisji sejmowych – ponieważ urząd, niestety, te techniczne naszym zdaniem czy też niewpływające na pogorszenie sytuacji konsumentów poprawki na posiedzeniach komisji sejmowych konsekwentnie wszystkie odrzucił.

My właściwie skupiliśmy się w tej chwili na 5 postulatach i przekazaliśmy je również państwu. To jest 5 kluczowych postulatów.

One sprowadzają się do tego, że nie powinna być płacona podwójna składka w przypadku ponownej sprzedaży tego samego mieszkania, że nie powinniśmy wprowadzać mechanizmu, który dzisiaj jest szczególnie niebezpieczny… Państwo widzą – tak myślę – co się dzieje na rynku deweloperskim. Ceny bardzo szybko rosną, a co gorsza pojawiają się znowu pierwsi spekulanci, tzw. fliperzy, którzy bukują, blokują mieszkania, rezerwują je na etapie wprowadzenia oferty przez dewelopera, potem wycofują się z tej umowy poprzez cesję i sprzedają na rynku to samo mieszkanie po 2 latach, zanim ono jest wybudowane, licząc na to, że odsprzedadzą je na rynku drożej. My mieliśmy już taką falę w 2006 i 2007 r. Wszyscy wiemy, jak to się skończyło. W tej chwili znowu zaczęli się pojawiać tacy spekulanci. W 2020 r. przyszła pandemia, momentalnie zniknęli z rynku, ale w tej chwili znowu ich widzimy.

Dlaczego ja o tym mówię? Bo kolejnym punktem, na który zwracamy uwagę, jest to, że wprowadzenie takiego mechanizmu dotyczącego wady istotnej zaproponowanego w ustawie daje możliwość tym fliperom gwarancji, że oni nie stracą, a mogą zyskać. Mianowicie ustawa przewiduje, że gdyby była wada istotna lokalu i taki nabywca zatrudniłby prywatnego rzeczoznawcę budowlanego, który potwierdzi istnienie tej wady, to deweloper musi oddać środki, a jeżeli deweloper tego nie zrobi, to z automatu zrobi to za niego Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ze środków wspólnych. I teraz uwaga, proszę państwa: nawet jeżeli deweloper weźmie kontrekspertyzę, nawet jeżeli zatrudni Instytut Techniki Budowlanej czy politechnikę i wszyscy stwierdzą, proszę państwa, że tu nie ma żadnej wady, to my nie możemy z tym iść do sądu w myśl dzisiaj zaproponowanych przepisów. Musimy jako deweloper wypłacić środki z powrotem, a jeżeli ich nie wypłacimy, to zrobi to za nas Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który całą swoją potęgą wstąpi w miejsce nabywcy i skieruje ją przeciwko przedsiębiorcy. Daliśmy możliwość uprawiania hazardu na rynku mieszkaniowym i zagwarantowaliśmy, że nie da się stracić. Można wygrać, ale nie da się stracić.

Pozostałe punkty dotyczą pewności dokończenia inwestycji. Tutaj zgłaszaliśmy uwagi na temat tego, co powinien kontrolować bank, i ryzyka, które może się pojawić przy zablokowaniu procedowania całej inwestycji. To oznaczałoby, że wszyscy nabywcy będą pokrzywdzeni, przedsiębiorca oczywiście również, bo może zatrzymać inwestycję i zbankrutować, nawet jeżeli to będzie nieuzasadnione.

Zwracamy też uwagę na bardzo ryzykowny punkt dotyczący wykonania zastępczego. Znowu regulacja, którą dzisiaj proponuje urząd, jest niespotykana w żadnej innej branży. To miałaby być jedyna branża, w której tak naprawdę wykonanie zastępcze byłoby możliwe bez upoważnienia sądu. My proponujemy, aby w sytuacji, kiedy ten mechanizm miałby zostać zastosowany, nabywca w razie, gdy deweloper nie naprawi jakiejś usterki, rzeczywiście mógł się wycofać z tej transakcji, mógł odstąpić od umowy. Proponujemy tak dlatego, że proszę sobie wyobrazić sytuację, że wchodzi państwa sąsiad i zaczyna samodzielnie naprawiać wentylację, która jest, załóżmy, grawitacyjna i funkcjonuje w całym pionie, gdzie jest kilkadziesiąt mieszkań. I według własnego pomysłu, nie przy pomocy profesjonalnej ekipy, instaluje swoje własne urządzenia, które rozregulowują wentylację w pozostałych kilkudziesięciu mieszkaniach. Albo też zaczyna samodzielnie naprawiać płytę garażową, powodując przecieki bądź uszkodzenie instalacji kanalizacyjnej. Niestety, to byłoby możliwe w myśl obecnie proponowanych przepisów. I dlatego, że to niesie ze sobą zarówno mnóstwo ryzyka dla innych nabywców, jak i ryzyka nadużyć, w polskim kodeksie cywilnym od lat jest regulacja, że takie rzeczy mogą dziać się tylko i wyłącznie za upoważnieniem sądu. Czyli to, co my proponujemy, to jest po prostu zostawienie tej furtki, żeby to upoważnienie sądu mogło być wydane i żeby była niezależna kontrola sądowa. My wiemy, że dzisiejsza władza nie lubi kontroli sądowej, ale bardzo apelujemy o to, żeby jednak ta kontrola sądowa została pozostawiona, bo brak tej kontroli może się obrócić przeciwko nabywcom.

Przepraszam za przydługi wstęp.

(Brak nagrania)

(Senator Janusz Pęcherz: Dziękuję bardzo, Panowie…)

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Proszę równocześnie, jeżeli są jakieś poprawki, by je zgłaszać. Albo ewentualnie poprawki będą później zgłoszone na posiedzeniu plenarnym. Po prostu to, co uważacie, Panowie i Panie. Chodzi o to, żebyśmy je tutaj przegłosowali. Dlatego też proszę je w tym momencie zgłaszać.

Bardzo proszę, Senatorze.

Senator Janusz Pęcherz:

Dziękuję bardzo.

Panowie Przewodniczący! Szanowni Państwo!

Nie będę przedłużał, tylko przejdę do poprawek.

Ta ustawa jest ustawą, którą będziemy popierać, ale jeżeli te poprawki, o których wypowiadał się m.in. ostatni przedmówca, zostaną wprowadzone.

My przeanalizowaliśmy tu… Ja zgłaszam te poprawki także w imieniu pani senator Haliny Biedy, pana senatora Ryszarda Świlskiego i pana senatora Pawła Arndta, ale sądzę, że jeszcze kilku senatorów może się dopisać.

To nieprawda, że był taki konsensus na sejmowym głosowaniu. Sam wynik głosowania czasami o niczym nie świadczy. Świadczy o tym, że zagłosowaliśmy, bo jest to ustawa. I ja też będę chciał zagłosować, pod warunkiem, że zostaną wprowadzone poprawki.

Koalicja Obywatelska zgłosiła chyba 17 poprawek, my po analizie zrobiliśmy z tego 8. Ja jestem nawet skłonny mówić, że możemy z tego zrobić 6. Ale przedstawię wszystkie 8, zwracając uwagę na, naszym zdaniem, bardzo istotne, które tak naprawdę są dla dobra tej ustawy i także dla dobra nabywców. Bo czasami mówimy, że nabywca zyskuje, a tak naprawdę w sumie może się okazać, że nie zyskuje. Jeżeli jeden zyskuje, a drugi nie, to na pewno nie jest to rozwiązanie poprawne.

I, przechodząc do meritum, zacznę od poprawki…

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Senatorze, czy pan ma je może na piśmie?

(Senator Janusz Pęcherz: Tak.)

Żeby pani mecenas je od razu… A może pani mecenas ma już te poprawki? Prośba, żeby także przekazać je pani mecenas, żebyśmy w razie głosowania nad nimi teraz…

(Senator Janusz Pęcherz: Na piśmie mam 1 egzemplarz, ale przyślemy to pani.)

No tak, tylko jest kłopot, bo wtedy po prostu będzie nam trudno…

(Senator Janusz Pęcherz: Dobrze.)

Biuro Legislacyjne nie ma się jak odnieść.

Proszę bardzo.

Senator Janusz Pęcherz:

To nie mając przed sobą poprawek… Ale ja będę wiedział, o co chodzi w każdej poprawce.

Zaczynam od bardzo istotnej poprawki, mówiącej o tym, że deweloper otrzymuje ostatnią transzę pieniędzy od klienta dopiero po akcie przenoszącym własność, nawet przy otwartym rachunku. Obecnie otrzymuje ją po wybudowaniu i szykuje się do aktów z klientami. Rozwiązanie jest mniej więcej takie, że dzisiaj deweloper ma ostatnią transzę w wysokości od 10% do nawet 25% i często stanowi ona zysk dewelopera – pewno nie 20%, ale w tym jest zysk dewelopera. Teraz będzie musiał na transzę czekać kilka miesięcy. Zgodnie z poprawką chcemy, żeby ostatnią transzę deweloper otrzymał z chwilą, kiedy jest decyzja na użytkowanie mieszkań. Ja tu nie widzę dalszych zagrożeń, jeśli mam decyzję na użytkowanie. Nie musimy czekać na to, aż przeniesiemy to aktem notarialnym własności na rzecz wszystkich. Bo tu chodzi o każdego, czyli jak mam 50 lokatorów, to dopiero ostatni, pięćdziesiąty pozwala mi na otrzymanie ostatniej transzy.

Kolejna poprawka… Niezrozumiałe jest, dlaczego bank ma sprawdzać, czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne, i co ma ta kontrola objąć. Przy wieloetapowych inwestycjach w praktyce niemożliwe stanie się również pozyskanie i zweryfikowanie w odpowiednim czasie zaświadczeń o niezaleganiu przez dewelopera z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne czy zdrowotne, np. w zakresie podatku od nieruchomości, jeśli wziąć pod uwagę liczbę nieruchomości posiadanych przez dewelopera. To jest poprawka trzecia. Czyli w art. 17 w ust. 4 proponujemy w pkcie 1 skreślić lit. f.

Poprawka czwarta: w art. 17 znowu w ust. 4 w pkcie 1 proponujemy nowe brzmienie lit. g. Chodzi o to, żeby deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców, a nie podwykonawców, dlatego że trudno, żebyśmy te rzeczy aż w taki sposób regulowali w ustawie, że mają być tutaj uwzględnieni także podwykonawcy.

Poprawka piąta, do art. 40 ust. 13. Początek: „Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego”. Dalej proponujemy tak: „Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego, wpisanego na listę biegłych sądowych z zakresu budownictwa, właściwego ze względu na położenie nieruchomości sądu powszechnego, w terminie miesiąca od dnia odmowy”. W dotychczasowym brzmieniu, które dostaliśmy z Sejmu, ta sprawa nie jest uregulowana. Może to być, powiedzmy, rzeczoznawca, którego sobie wybierze ten, kto kupuje mieszkanie – niekoniecznie z listy biegłych sądowych i niekoniecznie on będzie tym wiarygodnym rzeczoznawcą, który daje nam podstawy do tego, żeby uznać jego działanie za właściwe.

Kolejna poprawka: w art. 40 skreśla się ust. 16 i po ust. 17 dodaje się ust. 17a w brzmieniu: „W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego braku istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę”. Chodzi o to, żeby tu też nie spekulować, bo istnieje zagrożenie spekulacji na rynku.

Następna poprawka: w art. 48 proponujemy nadać ust. 3 takie brzmienie: „Składka jest należna od dnia dokonania wpłaty, o której mowa w ust. 1, przy czym pobierana jest tylko w związku z realizacją pierwszej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub ust. 2, dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, gdzie przeniesienie praw z tych umów ma nastąpić po raz pierwszy”. Tutaj już była mowa o tym, że możemy te składki płacić wielokrotnie. Chcemy uniknąć tego. Chodzi o to, aby raz zapłacona składka była jedyną.

I w art. 48 w ust. 7 w pktach 1 i 2 proponujemy, aby zmniejszyć wysokość składki na ten fundusz – do 1%, zamiast 2%, w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz do 0,1% – a teraz jest w tym akcie 0,2% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Tutaj uzasadnienie jest dosyć miażdżące, bo wyliczona wartość kwot, które wpłyną na fundusz deweloperski, uwzględniająca wielkość dzisiejszego rynku mieszkaniowego, to jest ok. 1 miliarda zł – niektórzy wyliczają 1 miliard 400 milionów zł, niektórzy trochę mniej niż 1 miliard, przyjmijmy, że ok. 1 miliarda, bo z tym się zgadzają wszyscy. A według symulacji na odszkodowania potrzeba jest kwota rzędu ok. 140 milionów. Jest pytanie: po co tak wielki fundusz, w wysokości 1 miliarda zł? Czy nie może on być zdecydowanie mniejszy? No, można się jeszcze zastanawiać nad takim rozwiązaniem: jeżeli ten fundusz będzie miał zgromadzone środki w wysokości 1 miliarda zł, a będziemy widzieli, jakie są tak naprawdę potrzeby co do odszkodowań, to trzeba będzie ewentualnie zatrzymać te składki. I niech ten fundusz gwarantuje wypłaty ewentualnych odszkodowań.

To tyle jeśli chodzi o poprawki, które przygotujemy i złożymy na ręce pana przewodniczącego.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Bardzo dziękuję panu senatorowi za te poprawki.

Czyli pan senator proponuje 8 poprawek.

(Senator Janusz Pęcherz: Tak.)

Tak? Bo pan mówił o 6, ale teraz będzie 8 i tyle jest zgłoszone.

(Senator Janusz Pęcherz: 8 poprawek.)

Ja myślę, że po prostu też będziemy musieli się zastanowić, jak to wszystko tu przeanalizować, bo to są takie bardzo mocno merytoryczne poprawki.

Czy pani mecenas miała możliwość się z nimi zapoznać? Nie miała możliwości się z nimi zapoznać.

A więc zastanowimy się za chwileczkę, czy będziemy głosowali na tym posiedzeniu, czy ewentualnie zrobimy dodatkowe posiedzenie albo poprosimy senatorów o zgłoszenie tego na posiedzeniu plenarnym…

(Wypowiedź poza mikrofonem)

Proszę?

(Głos z sali: Na plenarnym.)

To zaraz się zastanowimy.

Tylko tak: chcę, żeby wszyscy mogli się tutaj wypowiedzieć i zgłosić ewentualne poprawki. Chodzi o to, żeby Biuro Legislacyjne, a także pan prezes i jego urzędnicy mogli je dokładnie przeanalizować, żebyśmy gdzieś nie popełnili jakiegoś błędu, żeby można było wszystko dobrze zrobić.

Pan senator Bury także się zgłaszał.

Bardzo proszę.

Senator Jacek Bury:

Panie Przewodniczący! Wysoka Komisjo!

Ja chciałbym zgłosić 2 poprawki, które de facto są ze sobą połączone.

Chcemy zwrócić uwagę na zjawisko, które ma w tej chwili miejsce. Na rynku pojawiają się lokale, które są oferowane, a które de facto nie spełniają standardów lokali mieszkalnych z powodu metrażu. One są mniejsze i są traktowane jako lokale użytkowe, ale, tak jak powiedziałem, są oferowane na rynku. I w związku z tym chcielibyśmy wprowadzić poprawkę, bo deweloper powinien zostać zobowiązany do poinformowania klienta, że kupowany lokal nie jest lokalem mieszkalnym, a tym samym nabywca czy inne osoby nie będą mogły w nim legalnie zamieszkać. Wiadomo, że tu są inne opłaty, inne czynsze, w ogóle inne zasady korzystania z takiego lokalu.

I chcielibyśmy, aby w tej poprawce była też zawarta propozycja, by nabywca takiego lokalu użytkowego o zaniżonym metrażu nie korzystał z ochrony prawnej i majątkowej, jaką daje ta ustawa.

Mam tutaj tę poprawkę i mogę państwu…

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Proszę ją przekazać do Biura Legislacyjnego… Chyba biuro je ma. To, w takim razie panu prezesowi urzędu.

I to jest jedyna poprawka, którą…

(Głos z sali: Są dwie.)

Łącznie dwie.

Dobrze. Bardzo dziękuję panu senatorowi.

Gdybyś mógł dać te poprawki też prezydium… Wtedy byśmy je widzieli.

Bardzo dziękuję.

Proszę bardzo, Senatorowie Członkowie komisji, czy są jeszcze jakieś poprawki, które chcielibyście państwo zgłosić?

Ja myślę, że…

Senator Artur Dunin:

Panie Przewodniczący, nie było żadnego senatora, który by przejął poprawki Biura Legislacyjnego. To…

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: My chcemy je teraz przegłosować. Zgłaszasz?)

Tak, ja je zgłaszam. Tak.

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: Dobrze. Wszystkie te poprawki, tak?)

Wszystkie, wszystkie 4. Dziękuję.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dobrze.

Tak że ja myślę, że te poprawki Biura Legislacyjnego na pewno dzisiaj przegłosujemy, a zastanowimy się zaraz nad tymi poprawkami merytorycznymi pozalegislacyjnymi.

Proszę bardzo, czy są jeszcze jakieś poprawki?

I jeszcze raz chciałby zabrać głos pan Konrad Płochocki, ale to za chwileczkę.

Czy są jakieś pytania do urzędu?

Panie i Panowie Senatorowie, rozmawialiśmy o tym z kolegą przewodniczącym i myślimy, że poprawki merytoryczne zgłoszone tutaj – te 8 plus 2, czyli 10 poprawek – wymagają jednak przeanalizowania legislacyjnego. I nasza propozycja jest taka, żebyśmy te poprawki zgłosili jeszcze raz na posiedzeniu plenarnym po przenalizowaniu ich przez biuro, ewentualnie uzupełnieniu itd. i po wysłuchaniu wszystkich racji. Inna kwestia, że panowie już swoje racje przedstawili. Poprosimy też pana ministra, jeżeli ewentualnie jest w stanie na tym etapie się ustosunkować do tych poprawek…

Ale może są jeszcze jakieś inne pytania, niezwiązane wprost z tymi poprawkami?

Proszę bardzo, pani senator Rotnicka.

(Senator Jadwiga Rotnicka: Nie, ja tylko może zrobiłam taką minę…)

Dobrze.

Bardzo proszę, pani senator Zając.

Senator Alicja Zając:

Dziękuję.

Panowie Przewodniczący, czy nie można by w tym momencie przerwać posiedzenia komisji i powrócić do procedowania np. jutro przed południem? To będzie o wiele prostsze. Bo w trakcie posiedzenia jednak mogą być inne posiedzenia komisji. I nam jest trudno… W tej chwili np. odbywa się posiedzenie Komisji Środowiska, w którym nie możemy uczestniczyć, bo jest o tej samej godzinie. Tak że wydaje mi się, że gdyby to można było jutro przed posiedzeniem plenarnym…

(Głos z sali: Bo dzisiaj do wieczora są posiedzenia komisji…)

Bo de facto poprawki zostały zgłoszone.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Proszę państwa, jest propozycja pani senator Zając.

(Senator Alicja Zając: Dziękuję.)

Ona jest rozsądna. To jest sprawa dość poważna, to jest poważna ustawa, rzeczywiście wymagająca takiej analizy.

To znaczy, nasza propozycja jest taka, że dzisiaj byśmy przegłosowali poprawki legislacyjne. To, żeby dzisiaj była dalsza część posiedzenia, jest niemożliwe, bo, po pierwsze, nie znajdziemy sali itd., po drugie, Biuro Legislacyjne potrzebuje trochę czasu na analizę tych poprawek.

A więc czy jest to możliwe jutro rano, np. o 8.15?

(Senator Paweł Arndt: O 9.00.)

Pan senator Paweł Arndt mówi, że o 9.00.

(Głos z sali: To taka dobra godzina.)

Dziewiąta?

W praktyce oznaczałoby to, że byśmy po prostu przegłosowali te poprawki bez jakichś… Ale zaraz tutaj koledze… To jest prośba, żeby pani sprawdziła.

Pan senator jednak?

(Senator Jan Hamerski: To znaczy, ja mam jedną uwagę.)

(Brak nagrania)

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Proszę bardzo, pani senator Rotnicka…

(Senator Jadwiga Rotnicka: Ja mam propozycję.)

Proszę bardzo.

Senator Jadwiga Rotnicka:

Mam taką propozycję: łatwo jest teraz sprawdzić, kto z nas ma jakie posiedzenie komisji. Nie warto przenosić tego na plenarkę, ponieważ to się będzie wyraźnie przedłużało. Na pewno znajdziemy jutro jakiś taki moment przed posiedzeniem komisji na przegłosowanie. To jest kwestia 15 czy 20 minut. Dziękuję.

(Rozmowy na sali)

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dziękuję bardzo.

Proszę państwa, przyjmujemy propozycję, że jutro między godziną 9.00 a 10.00, o takiej porze, o jakiej to będzie możliwe. Pana ministra też oczywiście poinformujemy z należytym wyprzedzeniem, żeby mógł być na tym posiedzeniu.

Pani Ewa w tej chwili po prostu sprawdzi dostępność sali w dniu jutrzejszym.

Czy są jeszcze inne pytania?

(Wypowiedź poza mikrofonem)

Tak, za chwileczkę oczywiście będzie możliwość odniesienia się.

Ja mam takie pytanie do pana prezesa… Aha, jeszcze pan Piechocki się zgłaszał. Ja mam pytanie… Do pierwszej skończymy, tak? Która jest godzina? A więc…

(Głos z sali: Ja myślę o tym, Panie Prezesie, czy jest sens, żeby się pan teraz odnosił, skoro mamy mieć jutro posiedzenie.)

(Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny: Tak, ale też pewne tematy są na świeżo… A więc, jeżeli można…)

To proszę bardzo, Panie Prezesie.

Ja później będę miał pytanie w takim razie.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:

Jeżeli mógłbym, to wówczas z przyjemnością bym się do tego odniósł, tak idąc od tyłu…

Bo jeżeli chodzi o poprawki, które się pojawiają, to widzimy, że rzeczywiście 2 poprawki zgłoszone przez pana senatora Burego są legislacyjnie jak najbardziej poprawne. One się pojawiały już wcześniej w toku prac komisji sejmowej. I tutaj z naszego punktu widzenia to są dobre poprawki, bo one zwiększają zakres informacji. Mówimy tutaj o lokalach typu aparthotele, o lokalach, które mogą dzisiaj być wykorzystywane np. jako takie akademiki, o lokalach, w przypadku których często może dochodzić do wprowadzenia w błąd. A więc wydaje się to być słuszne.

A jeżeli chodzi o poprawki zgłoszone na początku, to pierwsza dobra wiadomość dotyczy poprawki zgłoszonej do art. 40 pktu 16 w kontekście pktu 17. Panie Senatorze, to zostało już wprowadzone do ustawy na etapie prac komisji i znajduje się właśnie w pktach 16 i 17. A więc to już jest w projekcie, nad którym państwo pracujecie.

(Głos z sali: Czy to jest poprawka…)

Dotycząca kosztów opinii rzeczoznawcy budowlanego, rozłożenia ich pomiędzy deweloperem a konsumentem.

Jeżeli zaś chodzi o pozostałe poprawki, to one nie są nam obce, bo te różne argumenty również się pojawiały. I jeżeli można, to chciałbym rzeczywiście tutaj pewne tematy rozjaśnić.

Jeżeli chodzi o ostatnią płatność dla dewelopera, czyli według kolejności pkt 1… Dlaczego przenieśliśmy ten moment, a tak naprawdę przesunęliśmy w czasie? Ze względu na wady, które mogą powstać w nieruchomości do momentu finalnego już oddania konsumentom danego przedsięwzięcia. Mówimy tutaj… Nie tak dawno nawet, bo w zeszłym tygodniu, głośno było o jednej inwestycji w Warszawie, w Ursusie. Tam mamy cieknący dach, mamy uszkodzone instalacje i de facto to już jest teraz ścieżka postępowania sądowego dla konsumenta i dochodzenie roszczeń, pomimo tego że obowiązuje zasada rękojmi. Ale jeżeli deweloper odmówi, to wówczas konsument musi już z tym iść do sądu.

Proszę zauważyć, że bardzo często deweloperzy w kontrakcie z podwykonawcami sami dodatkowo te 5% czy 10% zostawiają sobie w ramach kontraktu na wypadek, gdyby okazało się, że jeszcze w ciągu tego pół roku coś wyjdzie. I m.in. przesunięcie tej ostatniej płatności jest po to, żeby deweloper miał mobilizację do tego, żeby, jeżeli są nieprawidłowości w lokalu, je usunąć.

I tutaj dochodzimy też do ważnego elementu, już poruszanego, bo rozumiem, że kwestię ekspertyzy mamy już… Chociaż o rzeczoznawcach za chwilę. Proszę zauważyć, że sama procedura wygląda następująco – to pojawiało się też w wypowiedzi mecenasa Płochockiego – jeżeli są wady, które deweloper uznał, czy to wady zwykłe, czy to wady istotne, to wówczas wchodzimy w procedurę przewidzianą ustawą. Jeżeli jest wada zwykła… Tu przykładem nie jest wentylacja, bo wentylacja to jest, proszę państwa, wada istotna. Jeżeli jest wada zwykła typu nierówne ściany, popękane tynki czy jakieś drobne uszkodzenia, to wówczas deweloper ma 30 dni na usunięcie nieprawidłowości, którą uznał. Jeżeli tego nie zrobi, informuje konsumenta: drogi konsumencie, usunę tę wadę w ciągu tylu i tylu dni. Jeżeli czas minął, a deweloper tego nie usunął, konsument mówi: drogi deweloperze, masz, przykładowo, 30 dni na usunięcie tej wady, bo ja cały czas czekam – wynajmuję, ponoszę określone koszty i czekam na odbiór. I dopiero wówczas, gdy to nie będzie usunięte, jest możliwość wykonania zastępczego. Ale tak jest przy wadzie zwykłej. Jeżeli mamy wadę istotną, czyli taką, która ma wpływ na funkcjonowanie np. całego budynku, jest istotna z punktu widzenia funkcjonalności lokalu mieszkalnego, to… Ale tutaj również mówimy o wadach istotnych, które deweloper uznał, wskazał, że zobowiązuje się do tego, żeby je usunąć. Gdyby pomimo tych 3 terminów okazało się, że nie usunął, to wówczas konsument, nie przedsiębiorca, może iść do DFG i odzyskać środki. Dlaczego mówię, że konsument, a nie przedsiębiorca? Bo jeżeli mówimy o fliperach, których przywołał pan mecenas Płochocki… Nawet gdy mamy osobę, która zajmuje się tego typu działalnością zarobkowo, pomimo że nie jest zgłoszona do CEIDG, to jest w myśl przepisów przedsiębiorcą i nie będzie w myśl ustawy chroniona. To jest bardzo ważny element. A więc mówimy o konsumentach, którzy nie są profesjonalnymi użytkownikami. I dlatego ta cała procedura odbioru jest istotna.

Jeżeli chodzi o rzeczoznawców i ten pomysł odnośnie do listy biegłych sądowych, to on również pojawił się na posiedzeniu podkomisji. Proszę zauważyć, że listy, które funkcjonują przy sądach, to są listy… Oczywiście biegłym jest się w konkretnej sprawie. Sąd ma listę specjalistów, których powołuje jako biegłych do sprawy. Formalnie oni nie powinni się posługiwać tytułem biegłego sądowego na rynku, jeżeli nie dotyczy to danej sprawy. Oczywiście mówimy o rzeczoznawcach budowlanych, a zatem o osobach, które też muszą, zgodnie z przepisami szczegółowymi, wyróżniać się określoną wiedzą i doświadczeniem, żeby mogły być uznane za rzeczoznawców.

I proszę zauważyć, dlaczego ta opinia jest ważna z punktu widzenia rynku, Deweloperzy mówią: nie, nie, nie, to powinno być regulowane sądowo, a urząd ma jakąś awersję do kontroli sądowej. To nie jest, proszę państwa, awersja. Ja bardzo cenię kontrolę sądową. Decyzje prezesa UOKIK jako organu podlegają na bieżąco kontroli sądowej. Tylko jest jedna ważna różnica, na którą nie może sobie pozwolić konsument – to są zasoby, bo jest to kosztowne, i to jest czas, bo to trwa 4 czy 5 lat. I co robi deweloper? Deweloper często każde przedsięwzięcie realizuje w spółce celowej, czyli minimalny kapitał, środki nabywców, jakiś kredyt i zaczynamy przedsięwzięcie. Tej spółki po 2 czy 3 latach może już nie być, bo zamknie swoje przedsięwzięcie inwestycyjne. Jeżeli sprzeda pozostałe lokale, to de facto już jej nie ma.

Jeżeli można, to powiem jeszcze tylko o roli banku. Dlaczego tak tutaj ta kontrola…

(Wypowiedź poza mikrofonem)

Jeśli można, Panie Pośle, dosłownie chwilkę.

Ja przypomnę że przy poprzedniej ustawie, która też była nazywana, za przeproszeniem – mam tutaj cytaty i w razie czego chętnie je udostępnię – bublem prawnym, również był podnoszony argument, że to banki będą decydowały, kto będzie deweloperem itd. Dlaczego kontrola ze strony banku jest ważna? Bo to nie są środki dewelopera, który na własne ryzyko… Ktoś musi kontrolować sposób ich wydatkowania. A bank jako instytucja, która transzuje te środki, m.in. te zobowiązania wynikające np. z podatków… Ja jako nabywca lokalu realizowanego przez dewelopera, często w spółkach celowych, chciałbym wiedzieć, czy nie zalega on z VAT, niekiedy wielomilionowym, i czy później ja jako nabywca nie zostanę w jakiś sposób tym obarczony. My nie mówimy tylko o dużych deweloperach, mówimy też o mniejszych deweloperach. A więc jest to związane z obciążeniem przedsięwzięcia inwestycyjnego realizowanego ze środków nabywcy.

Co więcej, dlaczego są tu podwykonawcy? Dlatego że już obecnie w przepisach jest tak, że jeżeli wykonawca nie opłaci podwykonawcy, to obowiązki przejmuje właśnie deweloper. I to nie wynika z ustawy, o której mówimy, tylko z innych przepisów dotyczących realizacji inwestycji. Proszę zobaczyć, że ta sama konstrukcja jest np. przy przedsięwzięciach drogowych, kolejowych i innych. Tam też jest ta odpowiedzialność podmiotów.

Jeżeli chodzi o wysokość składki, to mówimy o maksymalnym poziomie. Tutaj oczywiście też zostanie podjęta przez szanowną komisję i Wysoką Izbę decyzja, jaka to będzie składka. Ale fundusz będzie miał znaczone środki. Nikt nie korzysta ze środków DFG. Dlaczego? Bo są to środki znaczone. To samo dotyczy Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego, bardzo ważnego w zeszłym roku. Dlaczego? Bo są to środki, które mogą być wykorzystane tylko na jeden cel. Nie ma mowy o jakiejkolwiek nacjonalizacji czy prywatyzacji tych środków. Tutaj mówimy o funduszu, który ma być samofinansujący. Nie tylko upadłości deweloperów na rynku, który podlega dużym wahaniom cyklu koniunkturalnego, ale też upadłości banków i wady istotne… Chodzi o to, żeby te środki wystarczyły. Ten fundusz nie będzie mógł być zasilony w inny sposób niż składkami. Ustawa pozwala tylko na to, żeby przejściowo 5% UFG jako podmiot zarządzający funduszem mógł dokapitalizować w ramach własnych pożyczek, ale przy innej konstrukcji nie będzie innego napływu. I to minister właściwy do spraw budownictwa w rozporządzeniu będzie, po przeanalizowaniu danego rynku i ryzyk, które na nim są, określał, jaka jest składka. Proszę zauważyć, że w interesie ministra właściwego do spraw budownictwa nie leży spowodowanie wzrostu cen nieruchomości. Wręcz przeciwnie – to jest co do zasady minister, którego celem jest to, żeby ceny nieruchomości były jak najniższe, bez względu na to, z jakiej pochodzi partii czy z jakiego jest gruntu politycznego. Bo im niższe ceny nieruchomości, tym większa ich dostępność. Ale mówimy tutaj o pewnej elastyczności. I chciałbym bardzo mocno podkreślić: to są środki znaczone, a my mówimy o ustawowym maksimum, które może być określone dalej w drodze rozporządzenia i – co również na prośbę deweloperów zostało dodane – w momencie rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego składka ulega ustaleniu dla całego przedsięwzięcia. Czyli jeżeli mamy 4- czy 5-letnie przedsięwzięcie w kilku etapach, czy po prostu rozbudowane, to bez względu na to, co będzie w rozporządzeniu, będzie obowiązywała początkowa składka. Chodzi właśnie o to, żeby wyjść przedsiębiorcom na przeciw. Bardzo dziękuję za uwagę.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dziękuję bardzo panu prezesowi.

O której godzinie jutro i w jakiej sali będzie posiedzenie połączonych komisji, to jeszcze państwa poinformujemy, bo to wymaga uzgodnienia.

A moje pytanie jest takie… Może nawet nie oczekuję dzisiaj na nie odpowiedzi. Może ona być jutro na posiedzeniu komisji. Czy państwo jako urząd albo ministerstwo przyglądacie się takiej oto sprawie, że szczególnie w miejscowościach turystycznych w ostatnim czasie sprzedawane są lokale jako apartamenty, choć w planach zagospodarowania jest zakaz sprzedaży apartamentów mieszkalnych? Tak? Ale są sprzedawane przez deweloperów jako apartamenty. Jaką ostatecznie taka umowa ma formułę, to trudno mi powiedzieć, ale zauważyłem, że w wielu miejscach stosuje się takie praktyki, żeby po prostu ominąć plany zagospodarowania. To jest oczywiście także ze szkodą dla konsumentów, bo często konsumenci nie zdają sobie sprawy z tego, że kupują nieruchomości, które są de facto przeznaczone na cele działalności gospodarczej. Prawda? Czyli są np. hotelami czy jakimiś innymi obiektami i nie ma możliwości wyodrębnienia w tej nieruchomości odrębnych własności.

Nie wiem, czy dzisiaj, czy może jutro na to pytanie…

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:

Panie Przewodniczący, jeśli można, to ja tak bardzo krótko…

Na bieżąco ostrzegamy. Przede wszystkim mówimy tutaj o lokalach użytkowych, które tak są sprzedawane. Mówimy o celu, jeżeli chodzi o użytkowanie jako aparthotele bądź condohotele, a ewentualnie rzeczywiście najem z umową w takiej zmiksowanej konstrukcji. Ale oczywiście tak, obserwujemy rynek, wskazując też, gdzie występują te błędy informacyjne względem konsumentów. Oczywiście z jednej strony ostrzegamy konsumentów, wskazując na te zagrożenia – i robimy to co najmniej od półtora roku – z drugiej strony docieramy do condohoteli, do tych przedsiębiorców, po to żeby zapewnić prawidłowe informowanie konsumentów, a jeżeli dochodzi do poważnych nieprawidłowości, to również podejmowane są postępowania, są właściwe zarzuty i sankcje finansowe. Dziękuję.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Dziękuję bardzo.

Miał być jeszcze głos pana Konrada Płochockiego, ale moja propozycja jest taka, żeby to jutro rano na posiedzeniu… I także pan Ostrowski ze Związku Banków Polskich. Panowie jutro będą mieli możliwość wypowiedzenia się, zaraz na początku naszego posiedzenia.

Jeszcze pani mecenas z Biura Legislacyjnego.

Proszę bardzo.

Główny Legislator w Biurze Legislacyjnym w Kancelarii Senatu Aldona Figura:

Panie Przewodniczący, ja bardzo krótko.

Chciałabym wyjaśnić kilka kwestii, bo jeżeli miałabym przygotować te poprawki na jutrzejsze głosowanie, to chciałabym pewne kwestie już teraz ustalić, jeżeli można.

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: To znaczy, ja mam nadzieję, że będzie współpraca między panią mecenas, panią dyrektor…)

Ale chodzi też o to…

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: …i senatorami wnioskodawcami.)

Tak, tylko właśnie chodzi o pytania do wnioskodawców. Ale widzę, że pana senatora Burego już chyba nie ma.

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Poinformujemy go i poprosimy, żeby z panią nawiązał kontakt.

(Główny Legislator w Biurze Legislacyjnym w Kancelarii Senatu Aldona Figura: Tak? Dobrze. Oczywiście.)

Tak? No bo oczywiście to wymaga skoordynowanego działania w tej sprawie, żeby nie popełnić błędu.

Proszę państwa, w tej sytuacji mamy taką propozycję, żebyśmy wszystkie głosowania przeprowadzili jednak jutro.

Jeszcze pan poseł bardzo króciutko.

Bardzo proszę.

Poseł Jacek Tomczak:

Ja krótko…

Chciałbym się jednak odnieść do tej wypowiedzi. No, powiedzmy sobie szczerze, że niestety w trakcie posiedzenia komisji byliśmy raczeni wieloma nieprawdziwymi danymi, np. o tym, że była jakaś fala upadłości deweloperów – w sumie było 150 tych upadłości kontrowersyjnych. Tak naprawdę rynek to zweryfikował.

(Wypowiedź poza mikrofonem)

Tak, wiem, ale chodzi o to, że nawet odnośnie do samych tych środków, że one są znaczone… To nieprawda. Przed chwilą pan dyrektor powiedział, że te środki mają służyć polityce rządu, budowaniu tanich lokali. Pan dyrektor opisał także bardzo ładnie, w jaki sposób te środki będą mogły być przeznaczone.

A więc generalnie – tak wynika z naszej oceny – skala tego funduszu wskazuje na to, że jego celem nie jest zaspokojenie klientów i zabezpieczenie ich. Celem tego funduszu, który zbiera dziesięciokrotnie większe środki, niż są potrzebne – pamiętajmy o tym, że w zapisach tej ustawy są środki wielokrotnie większe – jest taki, ażeby realizować różne polityki mieszkaniowe rządu. Najprawdopodobniej…

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: Dlatego jest ta poprawka…)

(Głos z sali: Ale, Panie Pośle…)

(Przewodniczący Kazimierz Kleina: …senatora Pęcherza. On proponuje zmniejszenie…)

(Głos z sali: Ale, Panie Przewodniczący…)

Ja tylko chciałbym…

(Głos z sali: …ta poprawka odnosi się do innego funduszu…)

Przewodniczący Kazimierz Kleina:

Panowie…

Proszę bardzo, tutaj…

(Senator Jan Hamerski: …Jako przewodniczący tej komisji proponuję, ponieważ jesteśmy jako Komisja Infrastruktury już bez mała 15 minut spóźnieni…)

Zapraszamy pana posła na posiedzenie jutro.

(Poseł Jacek Tomczak: Ja tylko…)

Dobrze? I wtedy…

(Poseł Jacek Tomczak: Pan prezes troszczy się o konsumentów, tak jak o Polaków, jeśli chodzi o dostęp do niezależnych mediów, kiedy wydawał decyzję w momencie, gdy PKN Orlen kupował Polska Press. Mniej więcej.)

Bardzo dziękuję.

Proszę państwa, zamykam tę część posiedzenia połączonych komisji.

Jutro będzie dalszy ciąg.

(Przerwa w posiedzeniu w dniu 11 maja o godzinie 13 minut 10)